【2026年版】東京・神奈川の貸倉庫・工場「賃料相場」徹底解説｜安く借りるための「穴場エリア」と交渉のポイント

倉庫・工場の賃料は、ここ数年で上昇傾向にあります。「以前と同じ予算では、以前と同じ広さを借りられない」のが現実です。 しかし、相場の構造を理解し、**「絶対に譲れない条件」と「捨てても良い条件」**を明確にすることで、コストパフォーマンスの高い物件に出会える確率は格段に上がります。

にっぽん倉庫が保有するデータに基づき、最新の相場感とコストダウンの戦略をお伝えします。

1. エリア別：貸倉庫・工場の賃料相場（目安）

首都圏の物流・製造拠点の賃料（坪単価）は、インターチェンジ（IC）からの距離と、港・空港へのアクセスで決まります。

東京都（湾岸・城南エリア）

• 相場： 7,000円〜10,000円超 / 坪
• 特徴： 圧倒的な立地だが、空室が極めて少ない。ラストワンマイル配送拠点向け。
• 傾向： 中小企業には手が出しにくい価格帯。古い物件でも高値安定。

神奈川県（横浜・川崎・県央）

• 横浜・川崎（湾岸）： 6,000円〜8,000円 / 坪
• 内陸（厚木・伊勢原・相模原）： 4,000円〜6,000円 / 坪
• 特徴： 東名・圏央道沿いが人気。内陸部は物流センターの供給が増え、選択肢が多い。

埼玉県・千葉県（主要エリア）

• 相場： 3,500円〜5,500円 / 坪
• 特徴： 外環道・圏央道エリアが主戦場。広大な敷地を確保しやすく、大型車・トレーラーのアプローチもしやすい。

※上記はあくまで目安です。築年数、設備（クレーン・ELV）、接道状況により大きく変動します。

2. 賃料を抑える「3つの視点」

相場より安く借りるためには、競合他社が敬遠するポイントをあえて選ぶ戦略が必要です。

① 「築古（ちくふる）」を狙う

築30年以上の物件は、新築・築浅に比べて坪単価が2〜3割安くなる傾向があります。 チェックポイント：

• 雨漏り履歴はあるか？（修繕済みならOK）
• トイレや照明はリフォーム可能か？（オーナー交渉次第）
• 床のひび割れは許容範囲か？

② 「駅から遠い」を許容する

従業員が車通勤中心であれば、駅徒歩20分以上の物件は狙い目です。 バス便や駐車場確保ができれば、採用への影響を最小限に抑えつつ、固定費を下げられます。

③ 「居抜き」を探す

前のテナントが残した設備（造作・棚・空調・キュービクルなど）を引き継ぐことで、初期投資を大幅に削減できます。 特に工場の場合、電気容量やクレーンの有無は数百万〜数千万円の差になります。

3. まとめ：月商を作るための「適正賃料」とは？

「安い物件」が良い物件ではありません。 「事業収益（月商）に対して、無理なく支払える賃料設定か？」 が全てです。

にっぽん倉庫では、お客様の現在の売上規模や、移転後の事業計画を伺った上で、「経営を圧迫しない、かつ現場が回る物件」をご提案します。

「今の家賃が高い気がする」「もっと効率の良い場所に移転したい」 そうお考えの経営者様は、まず弊社の物件検索で「実際の相場」を体感してください。

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