【保存版】貸倉庫・工場の「用途地域」完全ガイド｜製造業・運送業が選ぶべきエリアと絶対NGなエリア

「物件を契約したのに、営業許可が下りなかった」

倉庫や工場移転において、これが最大のリスクです。その原因の多くは「用途地域」の確認不足にあります。 広さや賃料だけで物件を選んでしまうと、後々取り返しのつかない損害を被る可能性があります。

本記事では、事業用不動産（倉庫・工場）専門の「にっぽん倉庫」が、事業者が知っておくべき用途地域の鉄則を解説します。

1. なぜ「用途地域」が重要なのか？

日本には都市計画法に基づき、エリアごとに「建てて良い建物・行って良い事業」が決められています。これを「用途地域」と呼びます。

例えば、騒音が出る工場や、大型トラックが頻繁に出入りする物流センターは、住宅地（住居専用地域）には原則として建設・営業ができません。

• リスク1： 行政の営業許可（倉庫業登録や工場認可）が下りない。
• リスク2： 近隣住民からの苦情により、操業停止に追い込まれる。

これらを防ぐために、まずは以下の「3つの工業系地域」の違いを理解しましょう。

2. 倉庫・工場に適した「3つの工業系地域」

事業用として検討すべきは、主に以下の3つです。

① 準工業地域（軽作業・兼店舗向け）

環境悪化の恐れがない工場や倉庫が建てられる地域です。

• 特徴： 住宅や店舗も混在していることが多い。
• メリット： 利便性が良く、従業員の通勤や配送に有利。
• デメリット： 騒音・振動・悪臭の規制が厳しい。深夜稼働は近隣トラブルになりやすい。
• 向いている業種： 梱包・発送代行、食品加工（軽微なもの）、自動車整備工場、配送センター。

② 工業地域（一般的な工場・倉庫向け）

どんな工場でも建てられる地域です（一部例外あり）。

• 特徴： 湾岸部や内陸の工業団地に多い。住宅も建てられるが、学校や病院は不可。
• メリット： 騒音や振動に対する許容度が比較的高い。
• デメリット： 駅から遠い場合が多く、通勤対策が必要。
• 向いている業種： 金属加工、機械製造、大規模物流倉庫。

③ 工業専用地域（ヘビーな製造業向け）

工場のための地域です。住宅は建てられません。

• 特徴： コンビナートや大規模工業地帯。
• メリット： 24時間稼働や、煙・音が出る作業も可能な場合が多い。
• デメリット： 物件数が極めて少ない。生活利便施設（コンビニ等）が近くにない。
• 向いている業種： 化学工場、プラント、重工業。

3. 【早見表】あなたの事業はどこで可能か？

自社の業務内容と照らし合わせて確認してください。

※自治体の条例により異なる場合があります。詳細は必ずお問い合わせください。

4. 意外な落とし穴「市街化調整区域」

用途地域以前の問題として、**「市街化調整区域」**には注意が必要です。

原則として建物を建てられない地域ですが、既存の倉庫や、許可を得た倉庫であれば使用可能なケースがあります。

• メリット： 賃料や土地代が相場より安い。
• 注意点： 「既存不適格」や「違反建築」の物件を選んでしまうと、事業許可が下りません。

にっぽん倉庫では、調整区域内でも適法に使用できる物件かどうかの調査・診断も行っています。

5. まとめ：不安な場合はプロに相談を

物件探しは「賃料と広さ」から入りがちですが、**「その場所で自社の事業が可能か」**が最優先事項です。

契約後に「使えなかった」とならないよう、候補物件の用途地域調査は必須です。

弊社では、お客様の事業内容（扱う商材、加工工程、トラックの台数など）をヒアリングした上で、法的にクリアな物件のみをご提案します。

まずはお気軽にご希望条件をお聞かせください。

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