倉庫や工場を所有しているオーナー様の中には、
「今の賃料設定は高すぎないか」
「安く貸しすぎていないか」
と不安を感じている方も多いのではないでしょうか。
また、原材料や部品、製品を保管する倉庫を探すメーカー様や物流会社様も、「相場より安い倉庫を選べばコストを抑えられるのか」と考えがちです。
結論から言えば、倉庫の適正賃料は、単純な坪単価だけでは決まりません。エリア、広さ、接道条件、天井高、床荷重、設備、用途の相性など、複数の条件を総合して決まります。
つまり、貸し倉庫相場を把握することは大切ですが、それ以上に重要なのは「自分の物件がどの条件で評価されるか」を正しく知ることです。
「倉庫 坪単価」で調べると、相場の目安を知ることはできます（坪と㎡の換算は倉庫の坪数と㎡の換算早見表をご覧ください）。しかし、実際の賃料設定を坪単価だけで決めてしまうと、反響が伸びなかったり、本来より安く貸してしまったりする可能性があります。その理由は、倉庫が住宅以上に個別性の強い物件だからです。
同じ面積でも、以下のような条件によって借り手の評価は大きく変わります。
特に物流会社、製造業、資材保管用途などでは、使いやすさが賃料に直結します。安い倉庫を借りた結果、工場から遠く横持ち輸送が増えて輸送費が膨らんだり、ドライバーの拘束時間が増えたりすることもあります。坪単価が安くても、大型車が入れない、床荷重が不足している、必要な設備や保管許可がないといった問題があれば、業務には適しません。賃料だけでなく、事業全体のコストで判断することが重要です。
倉庫の賃料相場は、エリアによって大きく変わります。これは単に土地価格の違いだけではなく、物流拠点としての需要、幹線道路や高速ICへのアクセス、港湾や空港への近さ、周辺の産業集積などが影響するためです。
たとえば首都圏では、配送効率を重視する企業からの需要が強いエリアほど賃料が上がりやすく、逆に郊外でも広さや進入性に優れた物件は評価されやすい傾向があります。エリアごとの価値は、次のように整理できます。
つまり、エリア別相場とは「住所ごとの平均」ではなく、その場所がどれだけ事業に使いやすいかを反映したものだと考えるべきです。
当社が把握している首都圏の倉庫・工場の成約事例のうち、100坪以上の物件で坪賃料の中央値を比べると、都県によって大きな差があります。
※都県名から、その都県の貸し倉庫の物件一覧を開けます。
※当社調べ（首都圏の倉庫・工場の成約事例に基づく集計・2026年8月時点）
市区単位でも差があり、埼玉県さいたま市（12件・約4,500円）、千葉県八千代市（17件・約4,900円）、埼玉県加須市（16件・約3,900円）などが目安になります（いずれも100坪以上。件数が限られるため目安としてご覧ください）。
市区ごとの細かい相場は、首都圏の貸し倉庫・工場相場ガイドでエリア別にまとめています。
これは単なる距離の違いではなく、企業の業種や需要パターンの違いを反映しています。
倉庫・工場オーナー様が適正賃料を考えるときは、少なくとも次の視点を押さえることが重要です。
高速道路、幹線道路、港湾、工業地帯へのアクセスは大きな評価材料になります。配送や搬入出がしやすい立地は、重要視されます。
天井高、床荷重、シャッター、電源容量、空調、駐車・荷捌きスペースなどが、借り手の業種との相性を左右します。古い建物でも、条件が合えば十分に需要があります。
小規模倉庫、中型倉庫、大型倉庫では需要層が異なり、坪単価の見え方も変わります。一般に、小さい物件ほど坪単価は高く出ます。たとえば東京都では、30坪未満の成約中央値が約10,400円（230件）に対し、100坪以上は約7,200円（65件）です。
※当社調べ（首都圏の倉庫・工場の成約事例に基づく集計・2026年8月時点）
そのため、面積の違う物件の坪単価をそのまま当てはめると、賃料を高く見積もりすぎたり、安く見積もりすぎたりします。比べるときは、同じくらいの広さの事例で比べることが大切です。
すぐ使えるのか、改修が必要か、入居時期を調整できるかでも反響は変わります。
何に使える物件なのかが分かりやすいほど、借り手に届きやすくなります。物流向け、資材置き場向け、軽作業向けなど、用途を具体的に伝えることで、担当者が社内で説明しやすくなります。倉庫を探す担当者は最終決裁者とは限らないため、工場からの所要時間、主要道路へのアクセス、大型車の利用可否、利用可能な設備、入居可能時期、想定できる用途まで整理されていると、社内稟議を通しやすくなります。
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これらに加えて、近年は建築費の上昇により、新しく倉庫を建てるコストが高くなっているため、既存の貸し倉庫にも価値が見直されやすくなっています。適正賃料を考えるときは、周辺相場だけでなく、新規供給にかかる建築費との関係も無視できません。
借り手がもっとも重視すべきは、毎月の賃料だけではなく「総物流費」です。
例えば、同じ500坪の倉庫が2棟あるとします。
輸送回数、燃料費、ドライバーの拘束時間、荷待ち、人員配置まで含めると、B倉庫の方が結果的に安くなる可能性があります。
貸し倉庫の相場を見る際は、坪単価だけでなく、利用開始後に発生する輸送費や作業負担まで含めた総コストで比較することが重要です。
保管を外部の倉庫会社に任せる場合の費用は物流倉庫の費用は月いくら？保管料・入出庫料の相場一覧、賃料にかかる消費税の扱いは貸し倉庫の家賃に消費税はかかる？で解説しています。比べるときは、税込か税別かをそろえてください。
賃料を高く設定できても、半年間空室なら収入はありません。一方、少し条件を調整して早期に入居が決まれば、年間収入では有利になる場合もあります。重要なのは「坪単価×入居期間」という考え方です。
計算例：月50万円で募集して6か月空室になった場合、1年間の賃料収入は300万円です。月45万円に下げて1か月で決まれば、残り11か月で495万円になります。月5万円の値下げで、1年目の収入は195万円多くなる計算です（前提を置いた単純計算で、個別の物件では異なります）。
空いたままにした場合の損失は、遊休倉庫の放置は年いくら損するかで首都圏の数字をもとに試算しています。
また、普段は十分な保管スペースがあっても、繁忙期や新商品の発売、大口受注によって一時的に在庫が急増する企業があります。そうした企業にとっては「すぐ使える」「短期間でも利用できる」という条件そのものが価値になります。長期契約だけを想定するのではなく、繁忙期需要や一時保管需要まで視野に入れることで、物件の見え方が変わります（期間を区切って貸す方法は空き倉庫の活用方法5選で紹介しています）。「高く貸す」だけでなく、どれだけ長く稼働させられるかまで考えることが、適正賃料の本質です。
倉庫や工場の借り手を探す際に迷ったときは、専門サイトを活用するのが有効です。にっぽん倉庫(souko.jp2929.jp)は、貸し倉庫・工場の情報を多数公開しております。
そのため、単に「貸したい」と考えるだけでなく、「どのように見せれば適正賃料で反響が取れるか」を考える場としても相性のよいサイトです。
物件掲載料や査定費用は無料で、募集条件が未定の場合でも相談しやすく、適正賃料の検討にもつなげやすいのが特長です。また、希望するエリア・広さ・用途などを登録すれば、AIマッチングによって条件に合う新着物件の通知を受け取ることもできます。
募集中の物件は、都県別の一覧からご覧いただけます：東京都／神奈川県／埼玉県／千葉県
倉庫の適正賃料とは、1坪あたりの価格だけではありません。企業の時間・人手・輸送・事業リスクをどれだけ減らせるか、その価値を反映した価格です。にっぽん倉庫では、そうした物件の価値を必要としている企業へ届けることができます。
倉庫の賃料はいくらが適正か。その答えは、単純な坪単価一覧の中にはありません。
本当に大切なのは、エリア、建物スペック、用途との相性、そして募集の見せ方まで含めて、市場からどう評価されるかを知ることです。
「この賃料で合っているか不安」
「貸し倉庫相場を踏まえて見直したい」
「まずは自分の物件の反応を見てみたい」
そうお考えの倉庫・工場オーナー様は、ぜひ「にっぽん倉庫(souko.jp2929.jp)」にご相談ください。物件の特徴を整理し、適正な賃料で、必要としている借り手へ届く掲載につなげることができます。
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一般社団法人にっぽん福福
代表理事
福本 浩一
3歳の頃に両親が離婚し、母親のもとで妹と3人で暮らす。その後、母方の祖父が経営するバッティングセンターで幼少期よりお手伝いをする。
その頃に祖父から『子どもは宝』と教えてもらい地域の子ども達に喜ばれる貢献活動をすることの大切さを学ぶ。
大学卒業後、大手不動産会社へ入社。不動産業を学んだ後に、祖父の経営する会社へ入社。同時に青年会議所に入会する。
青年会議所で社会貢献や地域貢献について学び、祖父の経営する会社でも営業の傍ら社会貢献や地域貢献活動に尽力する。
社会貢献活動を通じて「他の企業にも社会貢献の重要性を広めたい」「社会貢献が当たり前」な社会を実現したいと考え、一般社団法人にっぽん福福を設立する。
